Bijleenregeling, overwaarde voor nieuwe financiering

Gepubliceerd op dinsdag 4 november om 13:26

Vanaf 1 januari 2004 trad de bijleenregeling in werking. Het doel van deze regeling is het stimuleren van huiseigenaren om de overwaarde van het oude huis bij verkoop te gebruiken voor de financiering van de nieuwe woning.

Hypotheekrenteaftrek

De hypotheekrenteaftrek is op zekere dag ingevoerd om eigen woningbezit te bevorderen. De rente van de geldlening voor aankoop, onderhoud of verbetering van een eigen huis, werd aftrekbaar. Veel mensen wilden hier zoveel mogelijk van profiteren. Bij een verhuizing naar een nieuwe woning, werd deze opnieuw volledig gefinancierd. De eventuele overwaarde van het oude huis werd dan voor andere zaken gebruikt. De bijleenregeling is gecreëerd om dit te ontmoedigen. Met deze regeling wordt men aangespoord om de overwaarde van het oude huis in het nieuwe huis te herinvesteren.

Vervreemdingssaldo

De winst op de verkoop van een woning wordt door de fiscus op de volgende manier berekend. Men trekt van de opbrengst van de oude woning de verkoopkosten en de resterende hypotheekschuld af. De hypotheekschuld is de geldlening waarvan de rente fiscaal aftrekbaar is (lening box I). Verkoopkosten zijn bijvoorbeeld de makelaarskosten. De belastingdienst noemt de uitkomst van deze berekening het “vervreemdingssaldo”. Het wordt met de bijleenregeling gewaardeerd wanneer men dit vervreemdingssaldo gebruikt bij de koop van de nieuwe woning. Het nieuwe hypotheekbedrag wordt: totale kosten aankoopprijs van de nieuwe woning minus vervreemdingssaldo. Men kan nog steeds een volledige hypotheek op de nieuwe woning nemen, maar men kan dan een deel van de rente van die hypotheek niet meer aftrekken. Het deel van het vervreemdingssaldo is fiscaal immers niet meer aftrekbaar. Dit kan voorts gevolgen hebben voor de hoogte van de maximaal af te sluiten hypotheek.

Overige factoren

Starters kunnen zonder fiscale gevolgen een volledige hypotheek afsluiten. De rente is volledig aftrekbaar. Doorstromers krijgen wel te maken met de bijleenregeling. Ook mensen die naar aanleiding van een beëindiging van de relatie worden uitgekocht worden of mensen die de woning gaan verhuren zullen de gevolgen ondervinden van de bijleenregeling. In deze laatstgenoemde gevallen kan er immers een vervreemdingssaldo ontstaan. Wanneer iemand meerdere malen verhuist, kan er een aantal keren een vervreemdingssaldo ontstaan. De belasting telt ze bij elkaar op. Dit wordt de eigen woningreserve genoemd. Deze eigen woningreserve blijft vijf jaar geldig. Bij twee opvolgende verhuizingen die winst opleveren zal de bij elkaar opgetelde winst fiscaal niet aftrekbaar zijn.

Nieuw huis goedkoper dan het oude

Is uw nieuwe huis goedkoper dan het oude, dan geldt de regeling voor goedkoper wonen. U mag in dat geval uitgaan van de hypotheek van het oude huis. De fiscus stelt wel de voorwaarde dat u daar minimaal zes maanden heeft gewoond. Daarbij dient de hypotheek van het oude huis lager te zijn ofwel gelijk te zijn aan de lening die u bent aangegaan voor de aankoop van het nieuwe huis.

Twee huizen in bezit

Wanneer u het oude huis nog niet hebt verkocht, bent u in het bezit van twee huizen als u intussen een nieuwe heeft gekocht. Gedurende het lopende kalenderjaar en de twee volgende jaren, vallen beide woningen onder de eigen woning regeling. Omdat de overwaarde van het oude huis nog niet vastgesteld kan worden, mag de hele hypotheeklast aangemerkt worden als eigen woning schuld en dus mag alle rente worden afgetrokken in box I. Indien het oude huis is verkocht dan moet de eigenwoningreserve bepaald worden en deze in mindering worden gebracht op de eigenwoningschuld.

Relevant voor bijleenregeling

VEH: helft hypotheek aflossingsvrijnieuws
De Vereniging Eigen Huis (VEH) stelt voor dat woningkopers tot 50% van de hypotheeksom mogen financieren met een aflossingsvrije h…

IMF waarschuwt voor hoge hypotheekschuldennieuws
Het Internationaal Monetair Fonds (IFM) waarschuwt voor de hoogte van de hypotheekschulden van de Nederlandse huishoudens. Ze zoud…

Is het kopen van een huis in 2011 nog mogelijk?nieuws
Volgens berekeningen van de Vereniging Eigen Huis (VEH) is in 2011 het kopen van een huis voor een huishouden met een (gezamenlijk…